Neste post te mostro como escolher fundos imobiliários de tijolo em 7 passos!
Aqui você verá:
- Por onde começar a procura de um Fundo Imobiliário?
- Por que estudar os Fundos Imobiliário do Maior para o Menor?
- Verificar as cidades que o fundo atua
- Cuidados ao escolher fundos de um imóvel só
- Cuidados com RMG!
- Converse com o RI
- Evitar a maior cilada dos fundos imobiliários!
Neste texto não abordarei como analisar os fundos imobiliários de papel. Afinal, seu principal negócio é investir em dívidas, não em imóveis.
Dito isto, preparado para analisar seu FII?
Como escolher Fundos Imobiliários de Tijolo: Comece pelo índice IFIX!
Começamos a nossa procura pelos Fundos de Investimento Imobiliário ou simplesmente FII, utilizando o índice IFIX.
O motivo?
Liquidez.
Os fundos imobiliários que se encontram fora do índice geralmente apresentam baixíssima liquidez dificultando sua compra ou venda.
Sendo assim, descarte de inicio esses fundos!
#2. Estude os Fundos Imobiliários de Tijolo do maior para o menor
Dentro da carteira IFIX, procure estudar os fundos de tijolo do maior para o menor.
A ideia é fugir da concentração. Fundos pequenos geralmente possuem poucos imóveis quando não apresentam apenas um.
Sem contar que há fundos que possuem apenas salas.
Se devemos evitar fundos com apenas um imóvel, o que dirá de um com apenas salas?
#3. Não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado!
Exemplo:
- O fundo EDGA11 tem um bom imóvel e está bem localizado, porém está no Rio de Janeiro.
Sabemos a situação difícil que se passa o Rio, não preciso dizer que isso afeta o fundo, certo?
O exemplo acima reforça a ideia de preferir fundos com mais imóveis e que estejam em lugares diferentes.
Afinal, um lugar que está bom hoje pode ficar ruim amanhã. O contrário também é válido, certo?
Portanto, não concentrar sua carteira de fundos imobiliários em uma mesma cidade/estado é uma boa prática.
#4. Prefira Fundos Multi Imóveis e Multi Inquilinos
Em tempos de alta vacância, os fundos imobiliários que possuem vários imóveis e vários inquilinos sofrerão menos do que fundos mono imóveis e mono inquilinos.
Certo?
A diversificação é sua forte aliada nos fundos imobiliários de tijolo.
Não há menospreze!
– Por onde começar a procura de um Fundo Imobiliário?
– Por que estudar os Fundos Imobiliário do Maior para o Menor?
– Verificar as cidades que o fundo atua
– Cuidados ao escolher fundos de um imóvel só *você está aqui*
– Cuidados com RMG!
– Converse com o RI
– Evitar a maior cilada dos fundos imobiliários!
#5. Cuidados com fundos imobiliários de tijolo em Renda Mínima Garantida!!!
Tome cuidado com fundos em Renda Mínima Garantida – RMG!!!
Procure conhecer o prazo da renda mínima garantida e acompanhe de perto o trabalho do fundo.
Alguém lembra do CEOC11?
O caso CEOC11
Caso não tenha ouvido falar do fundo acima, saiba que muitos investidores o compraram devido ao bom dividend yeld oferecido.
Eu fui um deles.
Fundo de tijolo, o CEOC11 conta com apenas um imóvel em carteira, um belo prédio por sinal, localizado no Rio de Janeiro.
Quando eu e outros investidores compramos sua cota, o fundo ainda não tinha conseguido alugar o prédio.
Com isso, por um bom tempo recebemos os rendimentos do CEOC11 fruto de uma RMG, renda mínima garantida.
O problema é que ao chegar próximo do fim da RMG, o fundo não tinha conseguido ainda alugar suas salas.
Imagina a turbulência que suas cotas sofreram na ocasião?
Sem contar os meses sem receber rendimento algum deste fundo.
Mais uma vez, fique de olho em fundos como este.
#6. Leia os relatórios, pergunte ao RI
É por casos como o do CEOC11 entre outros que você deve ler os relatórios de um fundo imobiliário.
Procure observar pontos como vacância atual, se há vacância prevista.
Veja se há não recorrentes inseridos na renda mensal.
Também é importante acompanhar como anda a conservação dos imóveis perante o fundo, principalmente se os imóveis não são novos.
Caso o relatório não traga essas informações, pergunte ao RI.
E se o RI não te responder, já sabe o que fazer, certo?
#7. Não escolha Fundos Imobiliários de Tijolo baseados em dividend yeld!
Como escolher fundos imobiliários não pode ser baseado em renda!
Como visto no caso do CEOC11, a renda mensal pode ser fruto de uma renda mínima garantida.
O dividend yeld pode estar alto devido a queda da cotação do fundo, pode estar elevada devido a um não recorrente.
Pode estar alta devido a uma particularidade do fundo (RBRD11 paga mais rendimentos em um determinado mês).
Enfim, para não ter surpresas quanto a renda mensal, verifique os prazos dos contratos de aluguéis.
Além de sempre estar acompanhando os relatórios do fundo alvo.
Leia também:
– MXRF11 x TORD11
Termina aqui como escolher fundos imobiliários?
Infelizmente não. Os 7 passos acima te ajudarão a filtrar bem os fundos imobiliários que entrarão na sua carteira.
Mas lembre-se que são os primeiros passos na análise de um fundo de tijolo.
Após estes passos, é interessante se aprofundar verificando:
- Localização dos Imóveis
- Tipo do Imóvel (se é de logística, bancário, hospital…)
- Idade do Imóvel
- Quantidade de Imóveis
- Quantidade de Inquilinos
- Duração do contrato
- Gestão do Fundo
Esses pontos, você pode ver a explicação detalhada de cada um deles neste post e nesta discussão no site Bastter.
Também pode visitar a página Como estruturar uma carteira de FII onde novamente o Pensamentos Financeiros te dá dicas interessantes sobre como montar sua carteira.
Vale a leitura!
Por falar em leitura, recomendo três livros para você saber como escolher fundos imobiliários.
O primeiro é do André Bacci – Introdução aos Fundos Imobiários. Vale bem sua leitura e se tiver Kindle Unlimited, sua leitura é de graça!
Tem também o guia da Suno sobre os FIIs. Bem avaliado por sinal. Este vocẽ também consegue ler de graça se tiver o plano da amazon.
E para finalizar, tem o Fundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise.
Este último, de autoria de Roni Antônio Mendes, é o mais indicado para você que quer saber como escolher fundos imobiliários.
Para ficar por dentro das ultimas informações, além de acompanhar o RI, eu costumo acessar os sites:
- fiis.com.br
- tetzner.wordpress.com
- mundofii.com
- clubefii.com.br
Caso tenha algum ponto interessante que eu tenha deixado de fora, por favor, deixe-o nos comentários!
Toda ajuda é bem vinda! 😄😄😄
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See ya!
Fala II!
Seu roteiro ficou bem interessante. Estes tópicos ao final resumem a essência da busca pelos FIIs mais adequados. Esta questão da concentração em poucos imóveis e inquilinos é MUITO válida. Quando comparado a alguns REITs, você percebe mais de 1.000 imóveis, com mais de 50 inquilinos diferentes, com taxa de vacância média de 1,5%. E aí percebemos o quanto ainda precisamos evoluir neste mercado. O lado bom é que podemos crescer juntos e nos beneficiar mutuamente deste crescimento!
Cheers!
Fala TR!
Valeu man! É nosso mercado tem muito o que evoluir mesmo…Compara-lo com os REITs americanos fica até chato pela distancia que estamos deles rs
Cheers!
Olá Inglês!
No meu caso eu ainda excluo do meu filtro tudo que for BTG. Não gosto da gestão deles. Frequentemente se observa conflitos de interesses nas decisões propostas. O FExC que o diga.
Bom citar as melhores fontes de informações:
– http://www.fiis.com.br
– relatório radar FIIs da xpi que já vem em planilha de Excel.
Grande abraço!
Olá Janota!
Bem lembrado! A gestão BTG deixa a desejar não? Obrigado pela fontes! Irei adicionar ao post!
Abração!
Parabéns pelo post II,
Eu tenho uns FII na carteira e estou analisando para uma possível troca.
Abraços.
Valeu Cowboy!
Eu tenho alguns, mas os manterei
Abraços!
Obrigado pelo post,
Estou no processo de escolha para mais 1 fii para comprar este mês, …. estudando….
Não tem por onde Aportador!
Espero que te ajude!
Ótimas dicas Inglês!
Além dos sites que você citou, também destaco o Clube FII, lá sempre tem boas discussões sobre os fundos.
Abraços!
Valeu Ministro!
Obrigado pela dica! Abraços!
Excelente post! Muito obrigado por compartilhar esse conhecimento!
Valeu Senhor Bufunfa! Espero ajudar!
Excelentes informações Inglês, obrigado. Eu já estava pensando em começar a estudar pra investir nos fundos, mas não sabia por onde começar. Já favoritei 😉
Um abraço
Obrigado DIP!
Abraços!
bom artigo sobre FIIs, ótimas dicas
Abraço e bons investimentos
Obrigado DIL! Abraços!
excelente post!
Valeu Scant!
Olá Inglês
Ótimo post sobre FIIs, abraço.
Obrigado Socrates! Abraços!
Eu nao compro se o p/vpa for maior que um. Sim sou sardinha. Rs. Obrigado pelas dicas.
A parte dos fundamentos ainda não me atentei. Em breve pretendo estudar como usar o p/vpa. Mas é interessante isso ai! Obrigado pela visita man!
II,
Muito bom o seu roteiro, gostei!
"Não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado! Resumo, prefira os fundos multi-imóveis e multi-inquilinos."
Essa é uma regra que procuro seguir, exceto na minha primeira compra (PQDP11).
Considero também a localização como um fator muito importante de decisão, pois há locais que estão em franca decadência no Brasil devido a fatores de insegurança pública, falta de infraestrutura, etc (o caos na transamazônica em pleno século XXI que o diga…).
Abraços,
Obrigado Rosana!
O PQDP11 é uma boa exceção rsrs
Melhor não falar né… Triste!
Abraços!