Como escolher Fundos Imobiliários em 7 passos!

Neste post te mostro como escolher fundos imobiliários de tijolo em 7 passos!

Aqui você verá:

Neste texto não abordarei como analisar os fundos imobiliários de papel. Afinal, seu principal negócio é investir em dívidas, não em imóveis.

Dito isto, preparado para analisar seu FII?

Como escolher Fundos Imobiliários de Tijolo: Comece pelo índice IFIX! 

como escolher fundos imobiliarios de tijolo

Começamos a nossa procura pelos Fundos de Investimento Imobiliário ou simplesmente FII, utilizando o índice IFIX.

O motivo?

Liquidez.

Os fundos imobiliários que se encontram fora do índice geralmente apresentam baixíssima liquidez dificultando sua compra ou venda.

Sendo assim, descarte de inicio esses fundos!

#2. Estude os Fundos Imobiliários de Tijolo do maior para o menor

Dentro da carteira IFIX, procure estudar os fundos de tijolo do maior para o menor.

A ideia é fugir da concentração. Fundos pequenos geralmente possuem poucos imóveis quando não apresentam apenas um.

Sem contar que há fundos que possuem apenas salas.

Se devemos evitar fundos com apenas um imóvel, o que dirá de um com apenas salas?

#3. Não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado!

Exemplo:

  • O fundo EDGA11 tem um bom imóvel e está bem localizado, porém está no Rio de Janeiro

Sabemos a situação difícil que se passa o Rio, não preciso dizer que isso afeta o fundo, certo?

O exemplo acima reforça a ideia de preferir fundos com mais imóveis e que estejam em lugares diferentes.

Afinal, um lugar que está bom hoje pode ficar ruim amanhã. O contrário também é válido, certo?

Portanto, não concentrar sua carteira de fundos imobiliários em uma mesma cidade/estado é uma boa prática.

#4. Prefira Fundos Multi Imóveis e Multi Inquilinos

Em tempos de alta vacância, os fundos imobiliários que possuem vários imóveis e vários inquilinos sofrerão menos do que fundos mono imóveis e mono inquilinos.

Certo?

A diversificação é sua forte aliada nos fundos imobiliários de tijolo.

Não há menospreze!

Por onde começar a procura de um Fundo Imobiliário?
– Por que estudar os Fundos Imobiliário do Maior para o Menor?
Verificar as cidades que o fundo atua
– Cuidados ao escolher fundos de um imóvel só *você está aqui*
– Cuidados com RMG!
Converse com o RI
Evitar a maior cilada dos fundos imobiliários!

#5. Cuidados com fundos imobiliários de tijolo em Renda Mínima Garantida!!! 

cuidados ao escolher fundos imobiliários

Tome cuidado com fundos em Renda Mínima GarantidaRMG!!!

Procure conhecer o prazo da renda mínima garantida e acompanhe de perto o trabalho do fundo.

Alguém lembra do CEOC11?

O caso CEOC11

Caso não tenha ouvido falar do fundo acima, saiba que muitos investidores o compraram devido ao bom dividend yeld oferecido.

Eu fui um deles.

Fundo de tijolo, o CEOC11 conta com apenas um imóvel em carteira, um belo prédio por sinal, localizado no Rio de Janeiro.

Quando eu e outros investidores compramos sua cota, o fundo ainda não tinha conseguido alugar o prédio.

Com isso, por um bom tempo recebemos os rendimentos do CEOC11 fruto de uma RMG, renda mínima garantida.

O problema é que ao chegar próximo do fim da RMG, o fundo não tinha conseguido ainda alugar suas salas.

Imagina a turbulência que suas cotas sofreram na ocasião?

Sem contar os meses sem receber rendimento algum deste fundo.

Mais uma vez, fique de olho em fundos como este.

#6. Leia os relatórios, pergunte ao RI

É por casos como o do CEOC11 entre outros que você deve ler os relatórios de um fundo imobiliário.

Procure observar pontos como vacância atual, se há vacância prevista.

Veja se há não recorrentes inseridos na renda mensal.

Também é importante acompanhar como anda a conservação dos imóveis perante o fundo, principalmente se os imóveis não são novos.

Caso o relatório não traga essas informações, pergunte ao RI.

E se o RI não te responder, já sabe o que fazer, certo?

#7. Não escolha Fundos Imobiliários de Tijolo baseados em dividend yeld!

Como visto no caso do CEOC11, a renda mensal pode ser fruto de uma renda mínima garantida.

O dividend yeld pode estar alto devido a queda da cotação do fundo, pode estar elevada devido a um não recorrente.

Pode estar alta devido a uma particularidade do fundo (RBRD11 paga mais rendimentos em um determinado mês).

Enfim, para não ter surpresas quanto a renda mensal, verifique os prazos dos contratos de aluguéis.

Além de sempre estar acompanhando os relatórios do fundo alvo.

Leia também:

MXRF11 x TORD11

Termina aqui como escolher fundos imobiliários?

Infelizmente não. Os 7 passos acima te ajudarão a filtrar bem os fundos imobiliários que entrarão na sua carteira.

Mas lembre-se que são os primeiros passos na análise de um fundo de tijolo.

Após estes passos, é interessante se aprofundar verificando:

  • Localização dos Imóveis
  • Tipo do Imóvel (se é de logística, bancário, hospital…)
  • Idade do Imóvel
  • Quantidade de Imóveis
  • Quantidade de Inquilinos
  • Duração do contrato
  • Gestão do Fundo

Esses pontos, você pode ver a explicação detalhada de cada um deles neste post e nesta discussão no site Bastter.

Também pode visitar a página Como estruturar uma carteira de FII onde novamente o Pensamentos Financeiros te dá dicas interessantes sobre como montar sua carteira.

Vale a leitura!

Por falar em leitura, recomendo três livros para você saber como escolher fundos imobiliários.

O primeiro é do André Bacci – Introdução aos Fundos Imobiários. Vale bem sua leitura e se tiver Kindle Unlimited, sua leitura é de graça!

Tem também o guia da Suno sobre os FIIs. Bem avaliado por sinal. Este vocẽ também consegue ler de graça se tiver o plano da amazon.

E para finalizar, tem o Fundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise.

Este último, de autoria de Roni Antônio Mendes, é o mais indicado para vocẽ que quer fazer suas próprias análises.

Para ficar por dentro das ultimas informações, além de acompanhar o RI, eu costumo acessar os sites:

Caso tenha algum ponto interessante que eu tenha deixado de fora, por favor, deixe-o nos comentários!

Toda ajuda é bem vinda!  😄😄😄

Gostou do texto? Compartilhe-o em suas redes sociais! Isso ajuda muito o trabalho do Investidor Inglês!

See ya!

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4 anos atrás

Fala II!

Seu roteiro ficou bem interessante. Estes tópicos ao final resumem a essência da busca pelos FIIs mais adequados. Esta questão da concentração em poucos imóveis e inquilinos é MUITO válida. Quando comparado a alguns REITs, você percebe mais de 1.000 imóveis, com mais de 50 inquilinos diferentes, com taxa de vacância média de 1,5%. E aí percebemos o quanto ainda precisamos evoluir neste mercado. O lado bom é que podemos crescer juntos e nos beneficiar mutuamente deste crescimento!

Cheers!

4 anos atrás

Olá Inglês!

No meu caso eu ainda excluo do meu filtro tudo que for BTG. Não gosto da gestão deles. Frequentemente se observa conflitos de interesses nas decisões propostas. O FExC que o diga.

Bom citar as melhores fontes de informações:
http://www.fiis.com.br
– relatório radar FIIs da xpi que já vem em planilha de Excel.

Grande abraço!

4 anos atrás

Parabéns pelo post II,

Eu tenho uns FII na carteira e estou analisando para uma possível troca.

Abraços.

4 anos atrás

Obrigado pelo post,

Estou no processo de escolha para mais 1 fii para comprar este mês, …. estudando….

4 anos atrás

Ótimas dicas Inglês!

Além dos sites que você citou, também destaco o Clube FII, lá sempre tem boas discussões sobre os fundos.

Abraços!

4 anos atrás

Excelente post! Muito obrigado por compartilhar esse conhecimento!

4 anos atrás

Excelentes informações Inglês, obrigado. Eu já estava pensando em começar a estudar pra investir nos fundos, mas não sabia por onde começar. Já favoritei 😉

Um abraço

bom artigo sobre FIIs, ótimas dicas

Abraço e bons investimentos

4 anos atrás

excelente post!

4 anos atrás

Olá Inglês

Ótimo post sobre FIIs, abraço.

4 anos atrás

Eu nao compro se o p/vpa for maior que um. Sim sou sardinha. Rs. Obrigado pelas dicas.

Rosana
4 anos atrás

II,

Muito bom o seu roteiro, gostei!

"Não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado! Resumo, prefira os fundos multi-imóveis e multi-inquilinos."
Essa é uma regra que procuro seguir, exceto na minha primeira compra (PQDP11).

Considero também a localização como um fator muito importante de decisão, pois há locais que estão em franca decadência no Brasil devido a fatores de insegurança pública, falta de infraestrutura, etc (o caos na transamazônica em pleno século XXI que o diga…).

Abraços,