Enfim, eis o post sobre como escolher fundos imobiliários de tijolo!
Também chamados de Fundos de Investimento Imobiliário ou simplesmente FII, neste post montei um compilado das pesquisas que fiz sobre os fundos de tijolos.
Deixo aqui meu incentivo a você fazer o mesmo quando terminar a leitura.
E este compilado mostrará a você;
- O que observar para escolher seu FII?
- Jamais escolher um fundo apenas pelo seu rendimento!
Entre outros. E caso não saiba, um fundo de tijolo é;
Nada mais nada menos do que o investimento no imóvel físico em si, podendo o fundo de tijolo rentabilizar através da compra ou construção para gerar aluguéis, ou da compra ou construção para ganhar com a venda dos imóveis…
Fundos Imobiliários de Tijolo: 7 Dicas para você escolher seu FII!
Para um iniciante na área assim como eu, sugiro seguir os 7 passos para escolher seu fundo de tijolo.
Dentre as pesquisas que fiz, é praticamente unanime entre os investidores seguir se não todos, boa parte destes passos;
- Procurar Fundos Imobiliários dentro da carteira IFIX
- Estudar os FIIs do maior para o menor
- Diversificar entre cidades/estados
- Preferir Fundos com mais de um imóvel/inquilino
- Pesquisar bem sobre as RMGs
- Conversar com o RI
- Não escolher Fundos baseados apenas em Yeld!
Também deixo aqui a seguinte sugestão de leitura;
Em Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário – Andre Bacci, o autor através de uma linguagem bem acessível, traz um conteúdo bem sincero sobre este mercado. Tanto que com um tom beirando o pessimismo, relata os perigos ao ir comprando qualquer coisa.
Depois de recomendar o livro acima, vamos entrar nos detalhes das 7 dicas.
#1. Procure escolhe p Fundo de Tijolo que esteja dentro da carteira IFIX.
O motivo?
Liquidez.
Os fundos de tijolo que se encontram fora do índice geralmente apresentam baixíssima liquidez dificultando sua compra ou venda.
#2. Estude os Fundos Imobiliários de Tijolo do maior para o menor
Dentro da carteira IFIX, procure estudar os fundos de tijolo do maior para o menor.
A ideia é fugir da concentração. Fundos pequenos geralmente possuem poucos imóveis quando não apresentam apenas um.
Sem contar que há fundos que possuem apenas salas. Esses eu nem me dou o trabalho de pesquisar.
#3. Não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado!
Exemplo;
- O fundo EDGA11 tem um bom imóvel e está bem localizado, porém está no Rio de Janeiro.
Sabemos a situação difícil que se passa o Rio, não preciso dizer que isso afeta o fundo, certo?
O exemplo acima reforça a ideia de preferir fundos com mais imóveis e que estejam em lugares diferentes.
Portanto, não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado!
#4. Prefira Fundos Multi-Imóveis e Multi-Inquilinos
Em tempos de alta vacância, estes fundos sofrerão menos do que fundos mono-imóveis e mono-inquilinos.
A diversificação é sua forte aliada nos fundos imobiliários de tijolo.
Não há menospreze!
#5. Cuidados com fundos imobiliários de tijolo em Renda Mínima Garantida!!!
Tome cuidado com fundos em Renda Mínima Garantida – RMG!!!
Procure conhecer o prazo da renda mínima garantida e acompanhe de perto o trabalho do fundo.
Alguém lembra do CEOC11?
#6. Leia os relatórios, pergunte ao RI
É por essas (caso CEOC11, pesquise!) e outras que você deve ler os relatórios do fundo. Procure observar pontos como vacância atual, se há vacância prevista.
Veja se há não recorrentes inseridos na renda mensal.
Também é importante acompanhar como anda a conservação dos imóveis perante o fundo, principalmente se não são novos. Caso o relatório não traga essas informações, pergunte ao RI.
Caso o RI não o responda, já sabe o que fazer, certo?
#7. Não escolha Fundos Imobiliários de Tijolo baseados em dividend yeld!
Como falei acima, a renda mensal pode estar inflacionada devido a uma situação não típica do fundo.
E para não ter surpresas quanto a renda, verifique os prazos dos contratos de aluguéis.
Após seguir os sete passos acima, não pense que sua análise acaba por ai. É interessante também verificar os itens abaixo;
- Localização dos Imóveis
- Tipo do Imóvel (se é de logística, bancário, hospital…)
- Idade do Imóvel
- Quantidade de Imóveis
- Quantidade de Inquilinos
- Duração do contrato
- Gestão do Fundo
Esses pontos, você pode ver a explicação detalhada de cada um deles neste post do blog Pensamentos Financeiros e nesta discussão no site Bastter.
Também pode visitar a página Como estruturar uma carteira de FII onde novamente o Pensamentos Financeiros dá dicas interessantes sobre como montar.
Vale a leitura!
Para ficar por dentro das ultimas informações, além de acompanhar o RI, acesse os sites;
Caso tenha algum ponto interessante que eu tenha deixado de fora, por favor, deixe-o nos comentários!
Toda ajuda é bem vinda! 😄😄😄
FAQ – Fundos de Investimento Imobiliário
O que são fundos de tijolo?
Um fundo de tijolo é o investimento no imóvel físico em si, podendo o fundo de tijolo rentabilizar através da compra ou construção para gerar aluguéis, ou da compra ou construção para ganhar com a venda dos imóveis!
Quais são os fundos de tijolos?
De exemplo temos;
– ABCP11 (Fundo de Shopping Center)
– NSLU11 (Fundo de Hospital)
– SDIL11 (Fundo de Galpão Logístico)
– BRCR11 (Fundo de Lajes Comerciais – vide foto)
Quais são os tipos de FIIs?
Basicamente, temos três tipos de fundos de investimento imobiliário (FII). Eles são;
– Fundos de tijolo (exploram a compra de imóveis para aluguel, ou valorização do imóvel)
– Fundos de papel (que atuam majoritariamente em recebíveis imobiliários, que são investimentos de renda fixa voltado ao setor imobiliário.
– Fundos de fundos (também conhecido como FOF, tem por objetivo adquirir várias cotas de outros fundos imobiliários, sejam eles de papéis ou de tijolos.)
Quais os melhores FIIs para 2020?
Em meu post sobre os melhores FIIs para 2019, mostrei os cuidados que você deve tomar com esse tipo de indicação. Pois o segundo colocado (HSML11), não cumpriu uma exigência para se adquirir fundos de tijolo. No post explico os detalhes.
See ya!
Fala II!
Seu roteiro ficou bem interessante. Estes tópicos ao final resumem a essência da busca pelos FIIs mais adequados. Esta questão da concentração em poucos imóveis e inquilinos é MUITO válida. Quando comparado a alguns REITs, você percebe mais de 1.000 imóveis, com mais de 50 inquilinos diferentes, com taxa de vacância média de 1,5%. E aí percebemos o quanto ainda precisamos evoluir neste mercado. O lado bom é que podemos crescer juntos e nos beneficiar mutuamente deste crescimento!
Cheers!
Fala TR!
Valeu man! É nosso mercado tem muito o que evoluir mesmo…Compara-lo com os REITs americanos fica até chato pela distancia que estamos deles rs
Cheers!
Olá Inglês!
No meu caso eu ainda excluo do meu filtro tudo que for BTG. Não gosto da gestão deles. Frequentemente se observa conflitos de interesses nas decisões propostas. O FExC que o diga.
Bom citar as melhores fontes de informações:
– http://www.fiis.com.br
– relatório radar FIIs da xpi que já vem em planilha de Excel.
Grande abraço!
Olá Janota!
Bem lembrado! A gestão BTG deixa a desejar não? Obrigado pela fontes! Irei adicionar ao post!
Abração!
Parabéns pelo post II,
Eu tenho uns FII na carteira e estou analisando para uma possível troca.
Abraços.
Valeu Cowboy!
Eu tenho alguns, mas os manterei
Abraços!
Obrigado pelo post,
Estou no processo de escolha para mais 1 fii para comprar este mês, …. estudando….
Não tem por onde Aportador!
Espero que te ajude!
Ótimas dicas Inglês!
Além dos sites que você citou, também destaco o Clube FII, lá sempre tem boas discussões sobre os fundos.
Abraços!
Valeu Ministro!
Obrigado pela dica! Abraços!
Excelente post! Muito obrigado por compartilhar esse conhecimento!
Valeu Senhor Bufunfa! Espero ajudar!
Excelentes informações Inglês, obrigado. Eu já estava pensando em começar a estudar pra investir nos fundos, mas não sabia por onde começar. Já favoritei 😉
Um abraço
Obrigado DIP!
Abraços!
bom artigo sobre FIIs, ótimas dicas
Abraço e bons investimentos
Obrigado DIL! Abraços!
excelente post!
Valeu Scant!
Olá Inglês
Ótimo post sobre FIIs, abraço.
Obrigado Socrates! Abraços!
Eu nao compro se o p/vpa for maior que um. Sim sou sardinha. Rs. Obrigado pelas dicas.
A parte dos fundamentos ainda não me atentei. Em breve pretendo estudar como usar o p/vpa. Mas é interessante isso ai! Obrigado pela visita man!
II,
Muito bom o seu roteiro, gostei!
"Não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado! Resumo, prefira os fundos multi-imóveis e multi-inquilinos."
Essa é uma regra que procuro seguir, exceto na minha primeira compra (PQDP11).
Considero também a localização como um fator muito importante de decisão, pois há locais que estão em franca decadência no Brasil devido a fatores de insegurança pública, falta de infraestrutura, etc (o caos na transamazônica em pleno século XXI que o diga…).
Abraços,
Obrigado Rosana!
O PQDP11 é uma boa exceção rsrs
Melhor não falar né… Triste!
Abraços!
[…] a fundos de investimento imobiliário, recomendo conferir meu passo a passo na escolha de fundos de tijolo e os dois livros […]